Оценка рыночной стоимости ОКН «Батарея Северная № 3» в Кронштадте (Copy)
В рамках государственного контракта наша компания «ПроКа Оценка и экспертиза» провела комплексную оценку рыночной стоимости уникального объекта культурного наследия федерального значения — форта «Батарея Северная № 3». Этот исторический объект, расположенный в акватории Финского залива, является частью оборонительной системы Кронштадта и требует особого, деликатного подхода к анализу.
Процесс работы
Перед нашими экспертами была поставлена сложная и нетривиальная задача: определить объективную рыночную стоимость объекта, учитывая его уникальный статус, значительные ограничения в использовании и текущее физическое состояние. Работа велась в несколько этапов:
- Анализ документации: Мы детально изучили все правоустанавливающие документы, технический паспорт объекта, а также материалы ранее проведенных историко-культурных экспертиз, чтобы понять юридический статус и охранные обязательства.
- Натурный осмотр: Был организован выезд на объект для детального обследования всех строений и сооружений. Наши специалисты провели фотофиксацию, оценили степень износа основных конструкций и выявили элементы, требующие немедленной консервации или реставрации.
- Исследование рынка: Ввиду уникальности объекта, прямой подбор аналогов был невозможен. Поэтому мы проанализировали рынок коммерческой недвижимости в рекреационных зонах Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также изучили успешные российские и международные проекты по редевелопменту исторических фортификационных сооружений.
- Расчет и формирование отчета: С использованием затратного и доходного подходов была рассчитана итоговая величина рыночной стоимости. Затратный подход позволил оценить стоимость воссоздания аналогичного объекта, а доходный — спрогнозировать потенциальную прибыль от его наиболее эффективного использования (например, в качестве музейного комплекса или туристического объекта).
Результат
Заказчик, АУИПИК, получил исчерпывающий отчет об оценке, который полностью соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (ФСО). Документ лег в основу дальнейшей стратегии по вовлечению форта в х
